Cessão de posse e usucapião

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Se perguntarmos para um grande público quem é proprietário do imóvel onde reside, muitos responderão positivamente.

Entretanto, se, num segundo momento, for solicitado para estas pessoas que tragam a prova documental da propriedade do imóvel, poucos trarão as matrículas dos Cartórios de Registros de Imóveis.

Como já falado neste blog no post “Você sabe o que é a matrícula de um imóvel?”, a matrícula de um imóvel é que é como se fosse a sua certidão de nascimento, onde constam todas as situações pelas quais ele passa: todos os seus proprietários, se foi herdado, doado, vendido, demolido, construído, alienado ao banco, partilhado em divórcio, etc.

Provavelmente, somente muitas pessoas trariam a escritura de compra e venda do imóvel ou, então, um contrato particular de compra.

Porém, juridicamente, a propriedade difere da posse. O contrato particular de compra é apenas uma prova da compra da posse de um imóvel (contrato de cessão de posse), e não de sua propriedade.

A maioria das pessoas acredita que a cessão de posse, principalmente se realizada num Cartório de Notas, Títulos e Documentos, é um documento que comprova a propriedade.

Além disso, as pessoas geralmente também creem que a escritura de venda e compra do imóvel comprova a propriedade dele.

Entretanto, apenas comprova a propriedade de um imóvel o registro na matrícula do Cartório de Registro de Imóveis.

Sendo assim, para que alguém adquira a propriedade de um imóvel, é necessário que o compre por escritura pública e depois a registre na matrícula.

Caso a compra tenha sido feita por contrato particular, tratou-se apenas de cessão de posse. Mesmo que a compra tenha sido realizada por contrato lavrado em Cartório (por instrumento público), se o comprador o adquiriu de pessoa que não consta na matrícula como proprietária, então ele apenas comprou a posse do imóvel.

Neste cenário, a usucapião consiste num instrumento jurídico que pode viabilizar a transformação da posse em propriedade.

USUCAPIÃO: TRANSFORMANDO POSSE EM PROPRIEDADE

A pessoa que faz a usucapião de um imóvel torna-se seu proprietário, em razão do tempo em que exerceu posse agindo como proprietário, independentemente de transferência da propriedade pelo dono anterior.

A usucapião pode ser feita por processo judicial ou por procedimento extrajudicial.

A que se faz através de processo judicial é bastante complexa e tende a ser demorada. Nela, precisa ocorrer a citação de todos os confrontantes, do Município, do Estado, da União, a publicação de editais, a intervenção do Ministério Público, dentre outros trâmites. Portanto, é preciso muita paciência e um bom advogado para cuidar de todos os detalhes de forma adequada. O desenrolar do processo será lento tendo em vista todas as necessidades que este tipo de ação exige.

Por outro lado, a usucapião feita extrajudicialmente, em Cartório, é mais rápida, por ter um procedimento mais simplificado. Também já tratamos deste tipo de usucapião em nosso blog, no post Um direito mais próximo de quem necessita: conheça a usucapião extrajudicial”.

TENHO DIREITO A USUCAPIR?

Como já mencionado anteriormente, a usucapião é uma das formas de aquisição de propriedade, que se dá pela comprovação da posse por um determinado período de tempo, bem como de algumas outras exigências.

Para saber se você tem o direito de usucapir um imóvel, basta analisar se você se encaixa nos requisitos de algum dos tipos de usucapião existentes.

Para todos os tipos de usucapião, é necessário que o usucapiente (a pessoa que pretende usucapir) tenha tido, por certo lapso temporal, a posse de forma contínua (sem interrupções) e sem oposição de outras pessoas, com a intenção de ter sido seu dono (“animus domini” ou “ânimo de dono”), durante todo o tempo.

Os demais requisitos dependem do tipo de usucapião:

Usucapião Extraordinária

Usucapião OrdináriaUsucapião Especial (Constitucional) UrbanaUsucapião Especial (Constitucional) RuralUsucapião por abandono de lar
15 anos

(se morar no imóvel ou tiver feito nele obra de caráter produtivo, diminui para 10 anos)

10 anos

(se morar no imóvel ou tiver feito nele obra de caráter relevante, diminui para 5 anos)

5 anos5 anos2 anos
Justo título ou boa-féÁrea urbanaÁrea ruralÁrea urbana
Área de até 250m²Área de até 50 hectaresÁrea de até 250m²
Não pode ser dono de outro imóvelNão pode ser dono de outro imóvelNão pode ser dono de outro imóvel
Posse direta (morada habitual)Posse direta (morada habitual ou tornou a área produtiva)Dividia a propriedade anteriormente com o ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar
Só pode fazer uso dessa usucapião uma única vez

Usa o imóvel para sua moradia ou de sua família

Caso tenha alguma dúvida e deseje, entre em contato conosco! Nossa equipe especializada está disposta a sempre bem atendê-lo. Estamos à disposição para quaisquer esclarecimentos adicionais que se façam necessários.

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