Direito de Preferência nas Locações.

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O Direito de Preferência do Inquilino na aquisição do imóvel locado no momento em que o locador decidir vender o imóvel é um direito de prioridade, ou seja, se o dono do apartamento que você aluga decide vendê-lo, ele deve primeiramente a você a possibilidade de compra, e só depois oferecer a outros potenciais compradores.

O direito de preferência tem como intuito facilitar a permanência do inquilino no imóvel, indiferentemente de ser o imóvel sua moradia ou o seu comércio, visto que essa regra se aplica tanto para as locações residenciais quanto para as não-residenciais.

O direito de preferência está previsto no artigo 27 da Lei de Locações (Lei 8.245/1991) e diz que o locatário tem preferência na aquisição do imóvel locado em igualdade de preço e condições com quaisquer compradores.

Então, de acordo com esse artigo, o proprietário do imóvel deve comunicar ao locatário de forma incontestável (por meio de notificação extrajudicial ou judicial) que deseja vender o imóvel, devendo oferecer as mesmas condições que ofereceria ou oferecerá a um terceiro interessado, informando também valores, formas de pagamento, prazos etc..

Só poderá ser exercido o direito de preferência se houver também igualdade de condições em todo o negócio. O preço que o vendedor cobra deve ser o mesmo para o inquilino e para terceiros e o que o comprador (inquilino) está disposto deve ser também.

Isso quer dizer que o vendedor não pode oferecer um valor mais alto para o inquilino, e nem o inquilino poderá adquirir o imóvel por valor menor do que um terceiro estiver disposto a pagar.

A partir da notificação do desejo de venda do imóvel, o locatário deve se manifestar no prazo de 30 dias sobre a sua aceitação da proposta feita pelo locador. Caso não se manifeste, o proprietário do imóvel estará livre para dar continuidade ao negócio com outras pessoas, essa regra é estipulada no artigo 28 da já mencionada Lei de Locações.

Se uma das partes desistir do negócio depois deste procedimento todo, poderá ser responsabilizada e condenada a indenizar os prejuízos que tiver causado. Por exemplo, se o locatário é informado que o locador deseja vender o imóvel, informa esse que deseja exercer o direito de preferência e ao final desiste, fazendo com que o locador perca uma oportunidade de venda, poderá ser condenado a indenizar o locador pela perda da oportunidade de negócio.

Já se o locatário descobrir que o locador está vendendo o bem para terceiro, poderá depositar em juízo o mesmo valor cobrado do comprador e adquirir para si o imóvel. Essa é a consequência mais forte do direito de preferência.

Mas para isso ser possível é necessário que o contrato de locação esteja averbado junto com a matrícula do imóvel com no mínimo trinta dias de antecedência à venda do bem.

Se o contrato não estiver averbado na matrícula do imóvel o locador poderá vender sem respeitar a preferência e restará ao locatário apenas reclamar perdas e danos. Então se o contrato estiver averbado na matrícula existe muito mais segurança para as partes.

Porém, existem também algumas exceções ao direito de preferência, vamos a elas:

  1. Venda em Leilão Judicial: Não há direito de preferência se a venda do imóvel se deu em um leilão para pagar dívida oriunda de um processo judicial;
  2. Permuta: Troca de imóveis (Já tratamos desse tema no blog, você pode conferir aqui: https://braghini.adv.br/posso-comprar-um-imovel-novo-dando-o-meu-antigo-como-pagamento/);
  3. Doação: Ato de mera liberalidade que transfere o patrimônio de uma pessoa para a outra a título gratuito;
  4. Garantia Fiduciária: Garantia feita pelo devedor que transfere a propriedade do seu imóvel ao credor até que a dívida seja paga, podendo o imóvel ser tomado em caso de inadimplência.

Mas caso seja comprovada simulação em um desses quatro negócios apenas para fugir do direito de preferência, esse direito será preservado em favor do inquilino.

Vale destacar também que a limitação ao direito de preferência por garantia fiduciária foi inserida por uma Lei de agosto de 2004. Nos contratos celebrados antes dessa lei será preservado o direito do inquilino, aplicando-se a regra geral da Lei de Locações, já que o locatário não tinha a obrigação de averiguar se o imóvel que toma em locação está garantido por fidúcia ou não.

Para evitar qualquer surpresa na hora de pleitear o direito de preferência é importante inserir a cláusula que estipula tal prerrogativa no contrato de locação e averbá-lo junto à matrícula do imóvel no mínimo 30 dias antes da efetivação da venda.

Para conseguir fazer esse procedimento sem erros um bom assessoramento jurídico é essencial. Então, seja na hora de elaborar u contrato, vender um imóvel locado ou adquirir o imóvel que você aluga, entre em contato com a nossa equipe para que possamos te auxiliar.

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