Leilão de imóveis e seus reflexos no mercado imobiliário

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Em anos de crises e com a economia em declínio, muitas pessoas passam por dificuldades para cumprir contratos, pagar o financiamento da casa, do carro, da lancha etc., e com isso o mercado de leilões aumenta.

O leilão, judicialmente chamado de “hasta pública”,basicamente se trata de uma forma de se adquirir bens bloqueados administrativa ou judicialmente, onde os interessados farão os lances e a melhor oferta leva.

Leilão presencial e online (eletrônico)

O leilão pode ser presencial ou online.

No leilão presencial há todo o ritual do ato. O interessado vai até o local, deve levantar a mão para demonstrar o interesse no bem que está sendo oferecido e cumprir todo o protocolo formal.

Já o leilão online (eletrônico) pode acontecer do sofá da sua casa, mas antes de entrar em um site para dar lance em algum imóvel é essencial verificar a idoneidade da plataforma em que o bem está sendo leiloado. Geralmente, o leilão online tem dia e hora para começar e para terminar. Se você quer dar um lance, precisa se cadastrar no site do leilão com dias de antecedência e enviar alguns documentos para a administração do leilão, que posteriormente autenticará seu cadastro, tornando-o apto para participar do leilão.

Leilão judicial e extrajudicial

Além disso, existem dois tipos de leilões, o judicial e o extrajudicial. Ambos podem ocorrer na modalidade presencial ou online.

Oleilão judicial ocorre em virtude de um processo judicial que tramita em fase de execução. Neste caso, existe uma dívida que não pôde ser paga, e então os bens do devedor são penhorados e posteriormente leiloados.

Já o leilão extrajudicial acontece não em virtude de uma decisão judicial.

O leilão extrajudicial pode ocorrer pela simples vontade do proprietário do imóvel de vendê-lo (que, então, pode contratar um leiloeiro para realizar o procedimento).

Existe outra hipótese, que é a do leilão por determinação contratual.Neste caso, as partes de um determinado contrato estabelecem uma cláusula que, em caso de inadimplência, prevê que o bem em questão será encaminhado diretamente para leilão.Normalmente, este tipo de leilão acontece quando uma pessoa faz financiamento de um imóvel e não consegue pagar as parcelas, então a instituição financeira toma o imóvel e o submete a um leilão extrajudicial.

Como acontece o leilão?

Antes de ir a leilão, o imóvel deve ser avaliado para saber-se quanto ele vale. Se for leilão judicial, um perito do juiz avaliará o imóvel. Se for leilão extrajudicial, o proprietário que decidiu submeter o bem a leilão deve contratar um avaliador imobiliário (preferencialmente com inscrição no CNAI – Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários) para tanto. Se for leilão extrajudicial realizado em virtude de financiamento não pago, o bem será avaliado por um avaliador imobiliário vinculado à instituição financeira credora.

Depois de ter sido avaliado, o imóvel pode ir para leilão.

Será publicado um edital do leilão, onde constarão todas as regras dele – inclusive o lance mínimo (valor da avaliação do imóvel) e formas de pagamento. Nos leilões online, o edital pode ser baixado no site do leiloeiro.

Os leilões geralmente ocorrem em duas oportunidades, a primeira hasta e a segunda hasta.

Na primeira não se pode aceitar o valor inferior ao da avaliação que consta no edital.

Por sinal, antes de pensar em comprar algo em um leilão é essencial ler com muita atenção o edital, para saber sobre os valores, condições do imóvel, de pagamento etc..

Se ninguém demonstrar interesse na primeira oportunidade,será designada nova data para o leilão e um novo valor para os lances que será estabelecido pelo juiz, caso se trate de um leilão de natureza judicial.

Estes valores em regra variam entre 40% e 60% do valor do imóvel, e é por isso que muitas vezes a compra de imóveis em leilões pode se tornar um negócio bastante atrativo frente aos valores reduzidos.

Quais riscos eu corro ao comprar um imóvel de leilão?

Não é aconselhável comprar um imóvel em um leilão sem o auxílio de um advogado, para que este possa realizar uma investigação e, assim, saber as condições do imóvel e se o negócio é uma oportunidade ou um problema, até mesmo porque entre 10 imóveis vendidos em um leilão, 8 ainda se encontram sendo utilizados para moradia do antigo proprietário.

Assim, o risco de ser necessário outro procedimento judicial para retirada deste morador é bastante provável e, em alguns casos, é necessário até fazer uso de força policial.

Caso você possua interesse em adquirir um imóvel de leilão ou tenha qualquer dúvida acerca do assunto, entre em contato com um advogado especializado na área imobiliária para te ajudar.

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