Quem paga o conserto nas relações locatícias? Locador ou Inquilino?

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Na teoria, a relação entre inquilino e locador deveria ser tranquila, mesmo porque temos a Lei de Locações (Lei 8.245/1991) para regulamentar essa relação e a grande maioria das locações são também regidas por contratos. De tal forma, em caso de qualquer dúvida ou conflito, seria somente recorrer a um desses instrumentos para descobrir quem tem razão e quem deve pagar o quê.

Mas todo mundo sabe também que na prática esse relacionamento pode ser muito mais turbulento, especialmente quando falamos sobre quem é responsável pela reparação de danos nas relações locatícias: quando a parede descasca, o cano vaza, a iluminação pisca, a amizade acaba e a harmonia entre locador e locatário tende a ir com ela.

A verdade é que na hora em que o imóvel apresenta um defeito, o locador vai achar que o conserto é responsabilidade do inquilino e o inquilino vai achar que é responsabilidade do locador. Mas, para solucionar de uma vez por todas essa disputa, vamos esclarecer alguns dos pontos de maior divergência.

De acordo com a mencionada Lei 8.245/91 (Lei de Locações ou Lei do Inquilinato, como é popularmente conhecida), a responsabilidade de ambas as partes pode ser resumida da seguinte forma: os serviços de manutenção são de responsabilidade o inquilino, as reformas estruturais ficam na conta do locador. Além disso, o locador deve entregar o imóvel em condições de uso para o locatário, que deve cuidar do imóvel como se fosse seu e devolvê-lo no estado que o recebeu.

Mas o que são exatamente “serviços de manutenção” e “reformas estruturais”?

SERVIÇOS DE MANUTENÇÃO – RESPONSABILIDADE DO INQUILINO:

  • Conserto/troca de encanamento interno (canos de pia, tanque, etc.);
  • Troca de vidros;
  • Conserto de fiação elétrica quando o problema se der por culpa do inquilino (como tentar ligar aparelhos de voltagem superior ao suportado nas tomadas);
  • Conserto de fechaduras;
  • Conserto do interfone;
  • Limpeza do telhado;
  • Limpeza da parede;
  • Despesas do condomínio (reparo dos elevadores, manutenção dos portões, cerca elétrica, caixinha de natal do porteiro etc.).

REFORMAS ESTRUTURAIS – RESPONSABILIDADE DO LOCADOR:

  • Troca de telhas quebradas;
  • Troca da caixa d’água;
  • Troca de tubulações externas e/ou estruturais (dentro das paredes);
  • Conserto de muros e paredes caso tenha sido desgastado pelo tempo;
  • Manutenção da calçada;
  • Pintura externa do imóvel.

Esses são alguns exemplos que ajudam a entender melhor o que são reformas estruturais e o que são serviços de manutenção, mas vamos abordar também os temas mais polêmicos deste assunto.

  1. MOFO:

Se a casa tem mofo, pois não recebe muito sol e fica excessivamente úmida devido ao uso comum dos moradores do imóvel, é responsabilidade do próprio inquilino realizar a limpeza das paredes e travar a batalha contra o mofo.

Todavia, se o mofo é causado por infiltração de cano quebrado, telha quebrada ou por causa do cano do vizinho, a responsabilidade é do locador, dono do imóvel.

  1. CUPIM:

Ah, este bichinho causador de processos judicias!

O grande problema aqui é que se o cupim já estava morando na casa antes do inquilino, a responsabilidade da dedetização é do locador. Todavia, se o cupim se mudou para o imóvel depois da locação, então a responsabilidade é do inquilino. E como saber desde quando o cupim se instalou?

É neste momento que reforçamos a importância de realizar uma minuciosa vistoria do imóvel antes de alugá-lo.

  1. IPTU

O dever de pagar os impostos e taxas do imóvel, como o IPTU, são também de responsabilidade do locador. Mas podem ser transferidos para o locatário pelo contrato de locação.

  1. FACHADA

Se na assembleia do prédio ficou decidido que haverá pintura da fachada, criação de academia etc., quem paga a conta será o proprietário, todavia se o serviço for de mera manutenção, como lavagem da fachada, reparo do jardim etc., então o pagamento será de responsabilidade do inquilino.

  1. PINTURA

Aqui a regra é simples, se o inquilino recebeu o imóvel com a pintura novinha, perfeita, deve devolvê-lo no mesmo estado, todavia, se quando alugou a casa ou apartamento a pintura já estava um tanto gasta, não precisa pintar de novo quando for entregar a chave.

E o que mais eu tenho que ter em mente na hora de alugar o meu imóvel, ou alugar um imóvel para mim ou para minha empresa ou no decorrer de uma locação?

Além disso, é importante saber que se o imóvel apresentou algum problema, o inquilino deve comunicar ao locador imediatamente para que este possa providenciar o reparo, no entanto, em caso de benfeitorias necessárias (por exemplo, o cano estourou e está vazando água para todo o lado e o locador não autoriza o reparo) estas devem ser indenizadas pelo locador, mesmo sem a sua autorização.

Em caso das benfeitorias úteis (por exemplo, troca da torneira que não para de pingar, instalação de divisórias etc.), estas deverão ser indenizadas. Entretanto, neste caso é essencial que exista a autorização do proprietário do imóvel para que se possa reclamar a indenização, e caso haja autorização, é importante fazê-la mediante documento por escrito.

Já as benfeitorias voluptuárias, que são aquelas feitas por simples desejo do inquilino, como a construção de uma piscina, instalação de piso de madeira, ou de uma banheira de hidromassagem, enfim, nestes casos ressaltamos que não há direito de indenização, mesmo que tenha agregado valor ao imóvel. Em contrapartida o locatário pode retirá-las ao fim do contrato, entretanto, a retirada não pode provocar danos à estrutura do imóvel, então usando os exemplos que citamos, o locatário ao fim do contrato poderá levar a banheira embora, mas o piso fica com o proprietário.

Quem já alugou um imóvel (locador ou locatário) sabe que a locação pode se tornar uma dor de cabeça, mas para evitar qualquer problema, primeiramente é muito importante que se realize uma vistoria com a presença do locador e do locatário e que esta seja registrada, com fotos e vídeos, pois, contra fatos não há argumentos, e essas fotos e vídeos por si só já podem resolver um possível conflito.

Mas caso nem isso, nem nossos conselhos sejam o suficiente para resolver o seu problema, entre em contato algum advogado para lhe auxiliar! Nossa equipe de profissionais especializados na área imobiliária está pronta e disposta para te auxiliar.

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