Riscos do contrato de gaveta em negócios imobiliários

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Pelo “Contrato de Gaveta”algumas pessoas realizam a compra e venda de imóveis.

Apesar de ser uma prática que envolve diversos riscos, é também uma prática muito comum, pois transações imobiliárias geralmente são acompanhadas de elevados custos e alta carga tributária, típicas deste tipo de negócio, além, é claro, do próprio custo da compra e venda do bem.

Assim, com o contrato de gaveta, é possível que o vendedor e o comprador diminuam substancialmente os valores inerentes a essa transação. Todavia, para isso, acabam assumindo alguns perigos.

MAS, AFINAL, O QUE É UM “CONTRATO DE GAVETA”?

O contrato de gaveta é um contrato não oficial, ou seja, ele terá validade apenas entre as partes envolvidas.

Essa prática basicamente significa que existe um contrato entre duas pessoas físicas que dispõe sobre a compra e venda de um imóvel, porém ele não foi registrado em lugar algum, nem em cartório de notas, nem na matrícula do imóvel (no cartório de imóveis).

ALGUMAS UTILIZAÇÕES

Geralmente este contrato é feito para vender um imóvel objeto de um financiamento imobiliário.

Nesta hipótese, o comprador assume a dívida de um bem financiado por outro, ou seja, uma pessoa que adquiriu um imóvel através de financiamento com um banco realiza a venda deste imóvel a um terceiro, que fica responsável pelo pagamento das parcelas.

Apesar de não ser muito aconselhável, não podemos negar que essa forma de contratar existe.

Nessa transação, temos o mutuário, que é o vendedor, que de fato contratou financiamento com o banco, e o terceiro adquirente, chamado “gaveteiro”, que é quem tem a posse do imóvel e deverá se responsabilizar pelos pagamentos das parcelas do financiamento.

Neste contrato, o mutuário faz a venda para o gaveteiro, todavia, ele continua sendo o titular do imóvel e do contrato com o banco até que o financiamento seja totalmente quitado.

ALGUNS PROBLEMAS…

O grande problema é que o gaveteiro é apenas o possuidor do bem, então diversos contratempos podem acontecer, como, por exemplo,que o imóvel seja penhorado por dívidas do proprietário original (o mutuário).

Além disso, para o banco, o devedor é o proprietário do imóvel com quem o contrato de financiamento foi celebrado, visto que o documento que minimamente regula esta negociação é um instrumento particular sem a interferência de qualquer agência imobiliária ou validade perante o Cartório de Registro de Imóveis.

QUAIS RISCOS O COMPRADOR PODE CORRER?

Dentre os principais riscos para o comprador (gaveteiro), também existe a possibilidade de falecimento do proprietário (mutuário), já que este contrato, caso não tenha sido comunicado à família, não impede que o imóvel venha a ser incluído no inventário do falecido.

Pode ocorrer também que o vendedor aja de má-fé e venda o imóvel para outras pessoas mesmo depois de ter vendido ao primeiro gaveteiro.

Infelizmente, essas possibilidades são as mais comuns origens de processos por parte do gaveteiro.

RISCOS PARA O VENDEDOR

Também há riscos para o vendedor.

O primeiro deles sem dúvida é a inadimplência, pois caso o comprador do imóvel não pague as prestações do financiamento, o contrato de gaveta não pode ser apresentado como uma forma de se eximir da dívida.

Desta forma, o banco seguirá com as cobranças, gerando todo tipo de transtorno que uma dívida pode causar, como inclusão do nome do devedor nos órgãos de proteção ao crédito, restrição à obtenção de linhas de créditos e financiamento, execuções judiciais etc..

Assim, o imóvel financiado pela pessoa “A” com o Banco já foi vendido pela pessoa “A” a uma pessoa “B”, para a qual o imóvel já foi entregue, mas o Banco processa para cobrar a dívida da pessoa “A” e, pode até mesmo, fazer um leilão do imóvel que está com a pessoa “B” para ver quitado o débito. Logo, a pessoa “B” ficará sem o imóvel e a pessoa “A” pode continuar sendo cobrada pelo Banco caso o valor conseguido em leilão não tenha sido suficiente para a quitação da dívida.

O CONTRATO DE GAVETA VALE PERANTE A LEI?

Como já pode ser percebido, o contrato de gaveta não é a melhor alternativa nem para o comprador nem para o vendedor.

Não dá para fugir dos impostos e das custas de cartório – ou diminuir sua carga – na hora de comprar um imóvel, a não ser que seja feito um bom planejamento patrimonial.

Além disso, o contrato de gaveta não tem validade jurídica, pois para comprar um imóvel, não basta assinar um contrato particular com o vendedor (e o contrato de gaveta é um mero contrato particular).Para que a compra do imóvel seja reconhecida legalmente, deve ser feito o contrato de compra e venda do imóvel por escritura pública e, depois, deve esta ser registrada na matrícula do imóvel.

Para saber mais sobre a validade da compra e venda de bens imóveis acesse nosso post: https://braghini.adv.br/vai-comprar-um-imovel-usado

CONCLUSÃO

A confiança entre as partes é elemento essencial deste tipo de contrato, o que pode tornar o seu cumprimento um pouco difícil, já que muitas coisas podem acontecer que levem uma das partes a adotar conduta diferente da esperada.

Por isso, é muito importante que antes de realizar qualquer negócio desta natureza você entre em contato uma equipe de advogados e advogadas qualificados e com experiência em direito imobiliário, que poderá lhe auxiliar neste tipo de transação.

Caso tenha alguma dúvida e deseje, entre em contato conosco! Dispomos de um excelente time de profissionais altamente qualificados e com o knowhow suficiente para tratar de todas as questões envolvendo transações com imóveis.Nossa equipe especializada está disposta a sempre bem atendê-lo. Estamos à disposição para quaisquer esclarecimentos adicionais que se façam necessários.

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